‘Trust the process’ 

Gebiedstransformaties zijn niet te vergelijken met projecten met een kop en een staart. Het zijn processen, en die gedragen zich fundamenteel anders. Het eindresultaat van een proces zoals een gebiedstransformatie staat niet vooraf vast, maar groeit gaandeweg als gevolg van stappen die worden doorlopen. Welke stappen dat zijn, hangt af van de actoren (belanghebbenden) en de factoren (claims, bebouwing, regelgeving, etc.) in het gebied. En uiteraard van de aanleiding voor de transformatie. De bekende uitspraak ‘trust the process’ doelt op het vertrouwen dat alle partijen in elkaar en in de (uitvoering van de) stappen moeten hebben, om zo te kunnen werken.   

Luisteren

Zo bezien zijn individuele kennismakingsgesprekken met alle betrokkenen en belanghebbenden – denk aan ondernemers, eigenaren, bewoners, investeerders, etc. – dus áltijd een prima eerste stap. Hoe zit iedereen erin, welke wensen en ideeën leven er, waar zit energie, wat zijn mogelijke beletsels? En wie zouden er nog meer moeten aanhaken? Een open houding en interesse om écht te luisteren, zijn cruciaal in deze fase. Hier wordt de basis gelegd voor vertrouwen in de samenwerking en enthousiasme voor het proces. De opbrengsten van deze verkennende gesprekken zijn in een zorgvuldig geleid transformatieproces goud waard als inhoudelijke inspiratie, richtingaanwijzer, kader en toetssteen. 

Goed gesprek  

Luisteren, als startpunt van de gebiedstransformatie, is in de praktijk echter niet altijd eenvoudig. Neem bijvoorbeeld vastgoedeigenaren. Hoe vaak wordt er niet óver ze, in plaats van mét ze gesproken? En wie zijn het, en waar zitten ze? Het is belangrijk om daar eerst (gedeeltelijk) zicht op te hebben, voordat het transformatieproces van start gaat. Maar ook het voeren van de gesprekken zelf vraagt aandacht. Naast luisteren zijn inhoudelijke kennis en ervaring, gevoel voor de context, (bestuurlijke) sensitiviteit en inlevingsvermogen belangrijk. Goede gesprekken tillen niet alleen wensen, agenda’s en ambities boven water, maar ook (lokale) knelpunten en kansen. 

Draagvlak en samenwerking 

Het voordeel van een doordacht uitgevoerde verkenningsfase laat zich raden. Naast een inhoudelijke stip op de horizon, ontstaat hierdoor ook het fundament voor de uitvoering van de gebiedstransformatie. Anders gezegd: een betere voorbereiding op een succesvol transformatieproces dan een goede gezamenlijke voorbereiding en planvorming is er niet. Het zorgt voor vertrouwen en commitment, bevordert uitwisseling en overleg, en stimuleert organisatie en besluitvorming. Oftewel: ‘draagvlak en samenwerking’. De heilige graal in veel visies, notities en actieplannen. En gewoon binnen bereik voor wie weet wat ie doet.  

De provincie Noord-Holland onderzocht in 2020 welke binnenstedelijke gebieden als kansrijk transformatiegebied voor functieverandering (van winkelen naar wonen) aangeduid konden worden. Stad & Co kreeg daarna de opdracht om de transformatieopgaven scherp te krijgen en aan te jagen, en gemeenten en vastgoedeigenaren bij de beoogde functieverandering te ondersteunen. 

Aanjager transformatie provincie Noord-Holland

Janneke den Ouden, adviseur bij Stad & Co en aanjager transformatie namens provincie Noord-Holland: ‘We zijn aanjager in grote kernen met grote(re) woningbouwlocaties, en in gemeenten met een (veel) kleiner potentieel aan woningen. De transformatiegebieden verschillen dus behoorlijk in grootte en complexiteit.’ Janneke heeft inmiddels in alle gebieden contact gelegd met vastgoedeigenaren en gemeenten. De eersten waren vooraf niet overal in beeld maar kwamen gaande het proces steeds meer boven water. ‘Eenmaal samen aan tafel blijkt ‘samenwerking’ negen van de tien keer een doel en een middel tegelijk. Door samen kansen en problemen uit te diepen, groeit het inzicht bij gemeenten en eigenaren dat ze vaak met dezelfde of verwante vraagstukken dealen. De inhoud van de gesprekken laat ik bepalen door de fase waarin een gebied zich bevindt. Op de ene plek speelt bijvoorbeeld al een tijd een veelvoud aan knelpunten: inhoudelijke en procesmatige. De potentie van het gebied is bijvoorbeeld wel inzichtelijk, maar omwille van gebrek aan tijd en aandacht ontbreekt dan een goed proces vanuit de gemeente. In het andere geval, pel ik de ‘problemen’ met alle betrokkenen af. Net zo lang tot ze voor iedereen hanteerbaar, en in beginsel dus weer oplosbaar worden.’

Parkeren bijvoorbeeld… 

Parkeren en de parkeernorm blijkt een veel voorkomend ‘obstakel’ te zijn voor transformeren van leegstaand winkelvastgoed. Janneke: ‘De realisatie van een – meestal verplichte – parkeernorm op de eigen kavel, is vaak niet haalbaar voor vastgoedeigenaren en maakt een groot verschil in de business case. Of bij parkeren in de openbare ruimte; daar speelt de vraag wat de toekomst brengt. In hoeverre zijn toekomstige vergroening, een mobiliteitshift, afvalopslag en verwerking of kabels en leidingen concurrenten van voldoende autoparkeerplekken?’ Haar gesprekken maken niet alleen inzichtelijk hoe eigenaren aankijken tegen een functieverandering van hun vastgoed in de aangewezen gebieden. Ook wordt duidelijk welke partijen er nog meer – naast de gemeente en vastgoedeigenaren – aan tafel horen en wat er nodig is voor een volgende stap, waardoor de lijst met stakeholders groeit. ‘Bijkomend effect is dat ook het onderling vertrouwen groeit, net als het vertrouwen in het gebied en zijn mogelijkheden. We krijgen steeds meer handen op elkaar om aan de transformatie te beginnen.’ 

Meer weten?

Ook aan de slag met het transformeren van leegstaand winkelvastgoed? Lees verder over de opdracht voor de provincie Noord-Holland of bezoek de veranderende stad. Liever direct met ons verder praten? Stuur dan een mail naar Janneke den Ouden.